Prawo

Treść pytania

Proszę o odpowiedź na pytanie, czy. wg nowego prawa budowlanego (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333) projektowane wraz z obiektem urządzenia mogą wpływać na wyznaczenie obszaru oddziaływania inwestycji. Do organu administracji architektoniczno-budowlanej złożony został projekt budowlany wraz z wnioskiem o wydanie decyzji pozwolenia na budowę dla inwestycji pn.: „Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budowa przydomowej oczyszczalni ścieków oraz budowa studni”. Osoba prowadząca w urzędzie powyższe postępowanie wskazała konieczność poszerzenia obszaru oddziaływania do 30 m od projektowanej oczyszczalni ścieków, a tym samym objęcie sąsiednich działek obszarem oddziaływania projektowanego obiektu.

Podstawa prawna

[1]. USTAWA z dnia 7 lipca 1994 r. PRAWO BUDOWLANE (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 z dnia 3 sierpnia 2020 r.):

Art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

(...)

20) obszarze oddziaływania obiektu – należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.

(...)

Art. 4. Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.

Art. 5. ust. 1. Obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając:

(...)

9) poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, …

(...)

Art. 20. ust. 1. Do podstawowych obowiązków projektanta należy:

(...)

1c) określenie obszaru oddziaływania obiektu;

(...)

Art. 28. ust. 2. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.
(…)

Art. 34. ust 3. Projekt budowlany zawiera:

1) projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii poświadczonej za zgodność z oryginałem przez projektanta, obejmujący:

(...)

e) informację o obszarze oddziaływania obiektu;

(...)

[2]. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Dz.U. 2019.1065 z późniejszymi zmianami Dz.U. 20.1608 z dn. 16.09.2020 r.

§ 31. ust. 1. Odległość studni dostarczającej wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi, niewymagającej, zgodnie z przepisami dotyczącymi ochrony ujęć i źródeł wodnych, ustanowienia strefy ochronnej, powinna wynosić — licząc od osi studni — co najmniej:

1) do granicy działki – 5 m;

(...)

4) do najbliższego przewodu rozsączającego kanalizacji indywidualnej, jeżeli odprowadzane są do niej ścieki oczyszczone biologicznie w stopniu określonym w przepisach dotyczących ochrony wód – 30 m;

(...)

§ 36. ust. 1. Odległość pokryw i wylotów wentylacji ze zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe, dołów ustępów nieskanalizowanych o liczbie miejsc nie większej niż 4 i podobnych urządzeń sanitarno-gospodarczych o pojemności do 10 m³ powinna wynosić co najmniej:

1) od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz do magazynów produktów spożywczych — 15 m;

2) od granicy działki sąsiedniej, drogi (ulicy) lub ciągu pieszego — 7,5 m.

Ust. 2. W zabudowie jednorodzinnej, zagrodowej i rekreacji indywidualnej odległości, o których mowa w ust. 1, powinny wynosić co najmniej:

1) od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi — 5 m, przy czym nie dotyczy to dołów ustępowych w zabudowie jednorodzinnej;

2) od granicy działki sąsiedniej, drogi (ulicy) lub ciągu pieszego — 2 m.

Odległości pokryw i wylotów wentylacji z dołów ustępów nieskanalizowanych o liczbie miejsc większej niż 4 oraz zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe i kompostowników o pojemności powyżej 10 m³ do 50 m³ powinny wynosić co najmniej:

1) od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń wymienionych w ust. 1 pkt 1 — 30 m;

2) od granicy działki sąsiedniej — 7,5 m;

3) od linii rozgraniczającej drogi (ulicy) lub ciągu pieszego — 10 m.

(…)

§ 37. Przepływowe, szczelne osadniki podziemne, stanowiące część przydomowej oczyszczalni ścieków gospodarczo-bytowych, służące do wstępnego ich oczyszczania, mogą być sytuowane w bezpośrednim sąsiedztwie budynków jednorodzinnych, pod warunkiem wyprowadzenia ich odpowietrzenia przez instalację kanalizacyjną co najmniej 0,6 m powyżej górnej krawędzi okien i drzwi zewnętrznych w tych budynkach.

[3]. Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego Dz.U. 2020 r. poz. 1609;

§ 14. Część opisowa projektu zagospodarowania działki lub terenu zawiera:

8) informację o obszarze oddziaływania obiektu.

§ 18. Informacja o obszarze oddziaływania obiektu zawiera:

1) wskazanie przepisów prawa, w oparciu o które dokonano określenia obszaru oddziaływania obiektu;

2) zasięg obszaru oddziaływania obiektu przedstawiony w formie opisowej lub graficznej albo informację, że obszar oddziaływania obiektu mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.

Opinia

W związku z problemami w interpretacji pojęcia „obszaru oddziaływania obiektu” ukazały się już dwie opinie Zespołu Rzeczoznawców przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP.

Są to: opinia nr 70 [link] i opinia nr 147 [link].

Problem ten był poruszamy również w wielu innych opiniach jako temat powiązany z treścią tych opinii.

Niniejsza opinia uzupełnia powyższe wcześniejsze opinie w zakresie „obszaru oddziaływania obiektu” projektowanych wraz z obiektem urządzeń na przykładzie przydomowej biologicznej oczyszczalni ścieków biorąc pod uwagę przede wszystkim przypadek wymienionej w pytaniu zabudowy jednorodzinnej, zagrodowej i rekreacji indywidualnej.

Warunki lokalizacji przydomowej biologicznej oczyszczalni ścieków wynikają z rozporządzenia Ministra Infrastruktury [2] oraz innych przepisów odrębnych i zarówno dla przedmiotowej działki, jak i działek sąsiednich wynoszą one:

Odległość od pokryw i przewodów wentylacyjnych ze zbiorników o pojemności do 10 m³ osadnika przydomowej biologicznej oczyszczalni ścieków:

• od studni na cele pitne (bez strefy ochronnej) — min. 15 m;
• od pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi — min. 5 m;
• od granicy działki, drogi lub ciągu pieszego — min. 2 m;

Odległość od pokryw i przewodów wentylacyjnych ze zbiorników o pojemności do powyżej 10 m³ do 50 m³ osadnika przydomowej biologicznej oczyszczalni ścieków:

• od studni na cele pitne (bez strefy ochronnej) — min. 15 m;
• od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz do magazynów produktów spożywczych — min. 30 m;
• od granicy działki sąsiedniej — min. 7,5 m;
• od linii rozgraniczającej drogi (ulicy) lub ciągu pieszego — min. 10 m.

Odległość od drenażu rozsączającego przydomowej biologicznej oczyszczalni ścieków:

• od studni na cele pitne (bez strefy ochronnej) — min. 30m;
• od pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi — min. 5 m;
• od granicy działki, drogi lub ciągu pieszego — min. 2 m;
• od drzew i krzewów — min. 3 m.

Zgodnie z art. 3. pkt 1) i pkt 20) obszarem oddziaływania projektowanego obiektu oraz projektowanych wraz z nim urządzeń i instalacji jest teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. W zależności od wielkości strefy oddziaływania może być to ograniczenie zabudowy działki własnej lub działki sąsiedniej. Ograniczenie to, dla terenów niezabudowanych oznacza wykluczenie lub częściowe wykluczenie możliwości lokalizacji zabudowy lub urządzeń budowlanych, natomiast dla terenów zabudowanych, dodatkowo oznacza zmianę warunków użytkowania określonych w przepisach techniczno-budowlanych (w czasie przeprowadzania analizy).

Wnioski

Wobec powyższego — jeżeli lokalizacja osadnika przydomowej biologicznej oczyszczalni ścieków lub lokalizacja drenażu rozsączającego oczyszczalni ścieków jw., jest zgodna z obowiązującymi przepisami, ale uniemożliwia zabudowę sąsiedniej działki (w sposób zgodny z przepisami) — np.: nie można zlokalizować na sąsiedniej działce studni w odległości 5 m od granicy działki ponieważ trzeba ją odsunąć o 30m od drenażu rozsączającego przydomowej biologicznej oczyszczalni ścieków sąsiada, albo niemożliwa jest lokalizacja budynku mieszkalnego ze ścianą z oknami w odległości 4 m od granicy działki — w takim przypadku projektowane urządzenia budowlane wpływają na wyznaczenie obszaru oddziaływania inwestycji i należy sąsiednią działkę objąć obszarem oddziaływania, a tym samym właściciel sąsiedniej działki staje się stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. Jeśli natomiast lokalizacja projektowanego obiektu, urządzeń i instalacji nie powoduje żadnych ograniczeń w zabudowie działki sąsiedniej, wtedy nie można zdefiniować sąsiedniej działki jako objętej obszarem oddziaływania projektowanej inwestycji.

(KS)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 12 listopada 2020 r.