Prawo

Treść pytania

1. Pytanie dot. interpretacji zastosowania przepisów ustawy prawo budowlane do następującego problemu: stanowiska postojowe dla samochodów osobowych zostały zaprojektowane w podcieniu o głębokości 7,0 m pod budynkiem (poniżej rysunek koncepcyjny rys. nr 1):

Nie jest to garaż, ponieważ brak jest ścian zewnętrznych. Na kondygnacji wyższej okna do pomieszczeń mieszkalnych są oddzielone daszkiem, a także płytą balkonową (poniżej wstępna wizualizacja budynku rys. nr 2).

Czy w takim przypadku mają zastosowanie przepisy paragrafu 279 w którym jest mowa o wrotach garażowych? A jeżeli tak, to czy w rzucie poziomym balkon o wysunięciu 1,5 m spełnia te warunki? A jeżeli nie, to który przepis ma tu zastosowanie? 

2. Drugie pytanie dotyczy sposobu liczenia stanowisk postojowych, a co za tym idzie ich odległości od budynków i granic działki: czy można liczyć jako odrębne parkingi stanowiska oddzielone od siebie pasem zieleni, odrębną drogą manewrową, różnicą poziomów ale z jednym wjazdem z drogi? (poniżej koncepcja zagospodarowania terenu rys. nr 3):

Podstawa prawna

[1]. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity Dz.U. z 2019 poz. 1065)

§ 19. 1. Odległość stanowisk postojowych, w tym również zadaszonych, oraz otwartych garaży wielopoziomowych od: placu zabaw dla dzieci, boiska dla dzieci i młodzieży, okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku opieki zdrowotnej, w budynku oświaty i wychowania, w budynku mieszkalnym, w budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem: hotelu, motelu, pensjonatu, domu wypoczynkowego, domu wycieczkowego, schroniska młodzieżowego i schroniska, nie może być mniejsza niż:

1) dla samochodów osobowych:

a) 7 m – w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,

b) 10 m – w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,

c) 20 m – w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych;

2) dla samochodów innych niż samochody osobowe:

a) 10 m – w przypadku parkingu do 4 stanowisk postojowych włącznie,

b) 20 m – w przypadku parkingu powyżej 4 stanowisk postojowych.

[…]

5. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, nie jest wymagane w przypadku parkingów niezadaszonych składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych przypadających na jeden lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, zlokalizowanych przy tym budynku.

[…]

§ 20. Stanowiska postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, mogą być zbliżone bez żadnych ograniczeń do okien innych budynków. Miejsca te wymagają odpowiedniego oznakowania.

[…]

§ 102. Garaż do przechowywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodów osobowych, stanowiący samodzielny

obiekt budowlany lub część innego obiektu, będący garażem zamkniętym – z pełną obudową zewnętrzną i zamykanymi otworami, bądź garażem otwartym – bez ścian zewnętrznych albo ze ścianami niepełnymi lub ażurowymi, powinien mieć:

1) wysokość w świetle konstrukcji co najmniej 2,2 m i do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych 2 m;

2) wjazdy lub wrota garażowe co najmniej o szerokości 2,3 m i wysokości 2 m w świetle;

[…]

§ 106. ust. 1. Garaż znajdujący się w budynku o innym przeznaczeniu powinien mieć ściany i stropy, zapewniające wymaganą izolację akustyczną, o której mowa w § 326, oraz szczelność uniemożliwiającą przenikanie spalin lub oparów paliwa do sąsiednich pomieszczeń, przeznaczonych na pobyt ludzi, usytuowanych obok lub nad garażem.

Ust. 2. Dopuszcza się sytuowanie nad garażem otwartym kondygnacji z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi, z wyjątkiem pomieszczeń mieszkalnych, opieki zdrowotnej oraz oświaty i nauki, przy spełnieniu jednego z warunków:

1) lico ściany zewnętrznej tych kondygnacji z oknami otwieranymi jest cofnięte w stosunku do lica ściany garażu otwartego lub do krawędzi jego najwyższego stropu co najmniej o 6 m, a konstrukcja dachu i jego przekrycie nad garażem spełniają wymagania określone w § 218;

2) usytuowanie ścian zewnętrznych tych kondygnacji w jednej płaszczyźnie z licem ścian zewnętrznych części garażowej lub z krawędziami jej stropów wymaga zastosowania w tych pomieszczeniach okien nieotwieranych oraz wentylacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej lub klimatyzacji.

3. Wymaganie, o którym mowa w ust. 2, nie dotyczy budynków jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej.

[2] Pismo Rzecznika Praw Obywatelskich do Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 30.09.2014 r. L.Dz. IV.7006.335.2014.JP;

Opinia Zespołu Rzeczoznawców

Ad. 1. Zapisy § 102 Rozporządzenia Warunki Techniczne [1] definiują zaprojektowane w załączonej koncepcji (rys. 1 i rys. 2) miejsca postojowe pod budynkiem jako garaż otwarty „bez ścian zewnętrznych” posiadający „wjazdy o szerokości 2,30 wysokości 2 m w świetle”. Jednak § 106 ust. 2 ww. Rozporządzenia Warunki Techniczne [1] dopuszcza „sytuowanie nad garażem otwartym kondygnacji z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi, z wyjątkiem pomieszczeń mieszkalnych”, ale nawet dla dopuszczonych pomieszczeń na pobyt ludzi nakazuje spełnienie bardzo surowych warunków np.: cofnięcie co najmniej o 6 m lica ściany zewnętrznej z oknami otwieranymi, kondygnacji nad garażem otwartym, w stosunku do lica ściany garażu otwartego lub do krawędzi jego stropu itp. 

Ad. 2. Sposób liczenia stanowisk postojowych, a co za tym idzie ich odległości od budynków i granic działki nie jest jednoznacznie rozstrzygnięty w przepisach Prawa Budowlanego. § 19. ust. 1. Rozporządzenia Warunki Techniczne [1] podaje co prawda wymagane ww. odległości od konkretnej liczby stanowisk postojowych, jednak nigdzie w przepisach nie zostało zdefiniowane, czy można liczyć jako odrębne parkingi stanowiska oddzielone od siebie pasem zieleni, odrębną drogą manewrową, różnicą poziomów ale z jednym wjazdem z drogi. 

Mając to wszystko na uwadze, w dniu 30.09.2014r ówczesny Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił się z pismem [2] (L.Dz. IV.7006.335.2014.JP) do ówczesnego Ministra Infrastruktury i Rozwoju z prośbą o podjęcie działań legislacyjnych, których celem byłoby wprowadzenie bardziej precyzyjnej i jednoznacznej regulacji w zakresie odległości wydzielonych miejsc postojowych od granicy działki budowlanej oraz okien sąsiadujących budynków przeznaczonych na stały pobyt ludzi (całość pisma w załączeniu do niniejszej opinii). 

Poniżej zamieszczone zostały cytaty z ww. pisma dotyczące niniejszego problemu:

„W ocenie Rzecznika, poważne wątpliwości budzi sposób obliczania odległości wskazanych w § 19 rozporządzenia. Nie jest bowiem jasne, czy punktem odniesienia dla tych obliczeń powinny być wydzielone miejsca postojowe tworzące określony parking dla samochodów osobowych jako całość (skupisko miejsc parkingowych), czy też jego poszczególne części, oddzielone od siebie np. krawężnikiem czy pasem zieleni. Trudno przesądzić, czy należy brać pod uwagę tylko jeden rząd miejsc postojowych położonych najbliżej okien, czy działki budowlanej, czy też wszystkie rzędy utworzonych stanowisk postojowych. Przepisy rozporządzenia ani nie definiują pojęcia wydzielonych miejsc postojowych, ani nie dają żadnych wskazówek jak to pojęcie należy interpretować. Konsekwencją takiego stanu rzeczy są rozbieżności w praktyce stosowania prawa przez organy administracji architektoniczno-budowlanej oraz organy nadzoru budowlanego, a co za tym idzie, brak pewności co do rzeczywistego znaczenia tego pojęcia. Wątpliwości tych nie usuwa także nieliczne, pojawiające się na tle § 19 rozporządzenia, orzecznictwo sądów administracyjnych, w tym orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, w uzasadnieniu wyroku z dnia 8 lutego 2011 roku, sygn. akt II SA/Lu 661/10, wskazał, że oddzielenie stanowisk pasem zieleni izolacyjnej nie powoduje, że mamy do czynienia z dwoma oddzielnymi wydzielonymi miejscami postojowymi, lecz wciąż z jednym wydzielonym miejscem postojowym. Sąd wskazał także, że odmienna ocena takiego rozwiązania projektowego prowadziłaby do obejścia przepisów § 19 rozporządzenia.

Z kolei w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 kwietnia 2010 roku, sygn. akt VII SA/Wa 2368/09 wskazano, że ustawodawca odnosi się do skupiska wydzielonych miejsc parkingowych jako całości, na które składają się poszczególne miejsca parkingowe (wydaje się, że sąd miał na myśli stanowiska postojowe). Podstawę obliczania odległości wskazanych w § 19 rozporządzenia stanowi skupisko miejsc parkingowych jako całość, a nie jego poszczególne części. Tylko taką wykładnię sąd uznał za prawidłową i podkreślił, że przyjęcie wykładni przeciwnej prowadziłoby do warunkowania przedmiotowych odległości od ilości sąsiadujących ze skupiskiem miejsc postojowych nieruchomości, nie natomiast od ilości miejsc postojowych. Wyrok ten został wprawdzie uchylony wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2012 roku, sygn. akt II OSK 2015/10, ale Naczelny Sąd Administracyjny co do zasady nie zakwestionował prawidłowości wykładni przedstawionej przez sąd I instancji. Zwrócił jednak uwagę na to, że stosowanie § 19 rozporządzenia wymaga analizy konkretnych stanów faktycznych i przyjętych rozwiązań projektowych i dopiero analiza ta może pozwolić na udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy mamy do czynienia z jednym wydzielonym miejscem postojowym, czy też miejsc tych jest więcej.

Uzasadnienie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 maja 2012 roku. sygn. akt I OSK 438/11 również prowadzi do wniosku, że zgrupowanych w jednym miejscu stanowisk postojowych nie należy dzielić na oddzielne grupy. Według sądu jest to niedopuszczalne szczególnie wówczas, gdy kompleks miejsc parkingowych jest usytuowany w jednym miejscu. Nie można wówczas uznać, iż usytuowanie miejsc w rzędach oznacza ich wydzielenie, a tym samym nie jest zasadne traktowanie ich jako wydzielonych miejsc postojowych w rozumieniu § 19 rozporządzenia.

Stanowiska zaprezentowanego w w/w wyrokach nie podziela A. Kosicki w: Odległość wydzielonych miejsc postojowych od granicy działki budowlanej oraz okien sąsiadujących budynków, Nieruchomości C. K. Beck, nr 4/2012. Zdaniem autora w/w artykułu nie jest jasne, czy prawodawca w przedmiotowym przepisie uzależnia obliczanie wskazanych w nim odległości zarówno od liczby stanowisk postojowych skupionych w jednym miejscu postojowym, jak i od liczby tych miejsc postojowych. Autor przyjmuje jednak, że odległość ta uzależniona jest od liczby stanowisk postojowych w wydzielonym miejscu postojowym. Bez znaczenia pozostaje natomiast okoliczność, czy mamy do czynienia z jednym, czy też kilkoma wydzielonymi miejscami postojowymi. Niezależnie od tego, autor w/w artykułu przyznaje, że na podstawie § 19 rozporządzenia nie można jednoznacznie ustalić, czy odległość pomiędzy wydzielonymi miejscami postojowymi powinna wynosić metr, dwa, czy dziesięć. Trudno także wskazać, czy wydzielenie każdorazowo wymaga zastosowania trwałej przeszkody sztucznej bądź naturalnej. Nie jest zatem jasne, jakie kryteria decydują o tym, że w określonej sytuacji mamy do czynienia z jednym lub kilkoma wydzielonymi miejscami postojowymi.”

Mimo wielokrotnych nowelizacji Prawa Budowlanego, które miały miejsce po 2014 r, przepis ten do dzisiejszego dnia nie został uregulowany. 

Wnioski

Ad. 1. W myśl zapisów § 106 ust. 2 ww. Rozporządzenia Warunki Techniczne [1], usytuowanie garażu otwartego jako pierwszej (najniższej, naziemnej) kondygnacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego jest niedopuszczalne. 

Można w tym miejscu zaprojektować garaż/garaże zamknięty/e, ale należy spełnić dla niego/dla nich wszystkie przepisy dotyczące garażu zamkniętego zawarte w Rozporządzeniu Warunki Techniczne [1]. 

Ad.2. W świetle powyższych cytowanych opinii i innych tekstów źródłowych oraz zapisów Rozporządzenia Warunki Techniczne [1] celem uniknięcia możliwości braku zatwierdzenia przez Urząd projektu budowlanego i uzyskania pozwolenia na budowę, Małopolska Okręgowa Izba Architektów zaleca swoim członkom, do czasu wprowadzenia jednoznacznych przepisów w tym zakresie, stosowanie się do interpretacji, że: zgrupowanych w jednym miejscu stanowisk postojowych nie należy dzielić na oddzielne grupy, chyba że taki podział jest oczywisty (np. grupy stanowisk postojowych w dwóch lub więcej niezależnych od siebie częściach działki Inwestycji). 

(KS)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 7 sierpnia 2020 r.