Prawo

Treść zapytania

Zwracamy się z uprzejmą prośbą w sprawie interpretacji zapisu miejscowego planu i związanym z tym przepisem warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Podstawy prawne:

MPZP – Rozdział 3. Szczegółowe ustalenia planu, par. 17.2.b – „dopuszcza się sytuowanie budynków w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną,”

WT – Rozdział 1. Usytuowanie budynku, par. 12.2 – „Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.”

Pytanie 1. Czy można te zapisy odczytywać jako usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy i w odległości „nie mniejszej niż 1,5 m” od granicy?

Pytanie 2. Czy w takim przypadku wolno nam sytuować budynek i jego ścianę w przedziale 1,5 m do 3,0 m (np. 2 m od granicy)?

Pytanie 3. Czy jest to nakaz usytuowania bezpośrednio przy granicy i w odległości wyłącznie 1,5 m od granicy? lub oczywiście 3,0 m ścianą bez okien i drzwi, 4,0 m ścianą z oknami lub drzwiami. Warunki techniczne mówią o przypadku działki o szerokości 16 m lub mniejszej i zapisie o sytuowaniu bezpośrednio przy granicy lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m.

Pytanie 4. Czy powyższy zapis uprawnia do zbliżonego odczytywania przepisu WT dotyczącego usytuowania budynku bezpośrednio przy granicy lub w odległości 1,5 m, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość? Czy jednak obydwa przepisy należy czytać dosłownie?

Pytanie 5. Czy konieczna jest równoległość usytuowania ściany budynku w odległości 1,5 m od granicy. Czy można rozpatrywać przypadek kiedy ściana budynku jednym narożnikiem będzie zbliżona do granicy sąsiedniej działki w odległości 1,5 m, a drugim narożnikiem np. 2 m? Czy w takim przypadku zapisy WT par. 12. 2 i ewentualnie MPZP są spełnione? Czy wymogiem jest aby cała ściana była usytuowana w odległości 1,5 m od granicy i tym samym równolegle do niej?

Podstawa prawna

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Dz.U.2019.1065

§ 12. 1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m — w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m — w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, dopuszcza się:

1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;

2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;

3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.

(…)

Opinia

Przy analizie przepisów ogólnych oraz przepisów lokalnych należy pamiętać, że w przypadku rozbieżności przepisów nadrzędny jest przepis prawa miejscowego. W omawianym przypadku mamy dwa bliźniacze brzmienia przepisów, które tak naprawdę się uzupełniają i do siebie nawiązują.

Ad.1 Tak, można te zapisy odczytywać jako dopuszczające usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy. Nie, nie można tych zapisów odczytywać jako dopuszczające do lokalizacji budynku w odległości „nie mniejszej niż 1,5 m” od granicy.

Ad.2 Nie, w takim przypadku nie wolno nam sytuować budynku i jego ścian w przedziale 1,5 m do 3,0 m (np. 2 m od granicy),

Ad.3 Taka kompilacja przepisów, planu miejscowego i WT jest formą harmonijnego współistnienia przepisów ogólnych i lokalnych.

§ 12.2. WT. nie określa rodzaju ściany (z oknami lub drzwiami lub bez okien i drzwi) jaką można zastosować jako skierowaną stronę tej granicy. Przepis ten podaje ścisłą dopuszczalną odległość ściany budynku i granicy działki budowlanej a nie odległość minimalną.

Szczególny przypadek na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej opisany § 12.4.1 WT dotyczy wyłącznie zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej, w której odległość określona jest jako „nie mniejsza niż 1,5 m”,… i tylko w tym wypadku możliwa jest nierównoległość usytuowania ściany budynku i granicy w zakresie odległości ściany powyżej 1,5 m od tej granicy, pod warunkiem, że nie stoi to w sprzeczności do przepisów prawa miejscowego.

Ad.4 Obydwa przepisy należy czytać dosłownie, równocześnie przepisy ogólne nawiązują do przepisów lokalnych.

Ad 5 W omawianym przypadku konieczna jest równoległość usytuowania ściany budynku i granicy w zakresie odległości ściany od tej granicy większej niż 1,5 m jeżeli chcemy skorzystać z dopuszczenia do zmniejszenia odległości wynikających z § 12.1. WT

Uwaga — przy zastosowaniu kompilacji przepisów ogólnych i przepisów prawa miejscowego odnoszących się do odległości budynków od granicy działki należy zwrócić uwagę z jakim aktem prawa miejscowego mamy do czynienia, czy z planem miejscowym czy też decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

(KD)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 08 lipca 2020 r.