Prawo

Dotyczy

Zmian w projekcie zagospodarowania działki w kontekście konieczności uzyskania decyzji zmiany pozwolenia na budowę.

Stan prawny

Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. — Prawo budowlane (jednolity tekst Dz. U. z 2018 r. poz. 1202, 1276, 1496, 1669, 2245) stanowi:

[…]

Art. 36a.
Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:

1) projektu zagospodarowania działki lub terenu, z wyjątkiem urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury;

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 5a;

3) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne;

4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;

5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

6) wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia:

a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, lub

b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b.

5a. Nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:

1) nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;

2) nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;

3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3–6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;

4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.

6. Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, a w przypadku uznania, że jest ono nieistotne, obowiązany jest zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. […]

Odpowiedź

W odpowiedzi na pytanie dotyczące zmian w projekcie zagospodarowania i znaczenia terminu „zakres objęty projektem zagospodarowania” jako kluczowego dla zakwalifikowania projektu do wystąpienia o zmianę decyzji pozwolenia na budowę przedstawiamy nasze stanowisko:

Analiza logiczna zapisu ust. 1 pkt. 5.1. doprowadza do wniosku, że w myśl prawa, każde odstąpienie dotyczące zakresu PZT (z wyjątkiem urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury) stworzy obowiązek uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Jeśli tak przyjąć, nie jest zasadne określanie katalogu zmian istotnych i nieistotnych w odniesieniu do projektu zagospodarowania bo jakakolwiek zmiana kwalifikuje projekt do procedowania zmiany pozwolenia na budowę. Kluczowym jest stwierdzenie co oznacza termin „zakres objęty projektem zagospodarowania”. Zważywszy, że podkład geodezyjny czyli aktualna mapa sytuacyjno-wysokościowa lub zasadnicza stanowi istotną część PZT, wydaje się słuszne przyjąć, że w granicach zakreślonych na mapie, objętych opracowaniem projektowym, zmiana elementów naniesionych na mapę oraz zmiana wzajemnych relacji każdego z nich względem mapy jest ingerencją w „zakres” w rozumieniu Ustawodawcy. Jest to restrykcyjne stanowisko ale próba określenia „zmian nieistotnych” dla PZT nie znajduje uzasadnienia w przepisach.

(fragment wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 12 października 2010 r. II SA/Lu 362/2010, w którym sędziowie zajmowali się problemem zmiany usytuowania obiektu budowlanego na działce):

„W świetle art. 36a ust. 1 i 5 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. — Prawo budowlane, zmiana usytuowania obiektu budowlanego na działce, a więc i zmiana odległości tego obiektu od granic działek sąsiednich stanowi istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego, gdyż zmiana taka należy do zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu i wymagane jest do tego uzyskanie przez inwestora decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. W sytuacji, gdy inwestorzy zmian tych dokonali bez takiej decyzji, organ nadzoru budowlanego ma obowiązek wszcząć postępowanie naprawcze, o którym mowa w art. 50 i 51 ustawy w celu zalegalizowania dokonanych robót. Zalegalizowanie nie jest jednak możliwe, gdy zmiany zostały dokonane z naruszeniem warunków technicznych czy przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”.

Skądinąd, w orzecznictwie sądowym znaleźć można przykłady racjonalnego podejścia do (z praktycznego punktu widzenia patrząc) nieistotnych zmian w projekcie zagospodarowania, których wprowadzenie sąd uznał za nie wymagające uzyskania decyzji zmiany pozwolenia na budowę.

Sam fakt, że sprawy takie są przedmiotem rozważań sądu, świadczy o niedookreśleniu kwestii nieistotnych zmian w PZT w zapisach Prawa Budowlanego, co zmusza projektanta do podejmowania każdorazowo decyzji na własną odpowiedzialność. Zmiany w PZT niezmieniające warunków bezpieczeństwa pożarowego, nienaruszające zapisów planu miejscowego czy decyzji o warunkach zabudowy, niezmieniające obszaru oddziaływania, nienaruszające interesu osób trzecich — nie powinny zadaniem Zespołu Rzeczoznawców pociągać za sobą konieczności uzyskania decyzji zmiany pozwolenia na budowę.

(MB, KS)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.