Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne

Treść pytania

Zaprojektowana została zabudowa jednorodzinna jako dwa szeregi po 4 segmenty, budynki dwulokalowe na bazie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Inwestor nie planował scalania i podziału, a funkcjonowanie jako osiedle z Zarządem.

Starostwo odmówiło wydania pozwolenia na budowę, twierdząc, że zabudowa szeregowa powinna być realizowana wzdłuż granic działek, ścianą w ostrej granicy (podając to jako jeden z argumentów), budynki natomiast zgodnie z zamierzeniem inwestora nie będą sprzedawane na osobnych działkach tylko jako udziały w nieruchomości.

Decyzja została zaskarżona do Wojewody, który podtrzymał decyzję Starosty — aktualnie sprawa czeka na rozstrzygnięcie.

Podstawy prawne

[1] Ustawa Prawo Budowlane tj. z dnia 7 lipca 2020 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351, z 2022 r. poz. 88. )

Art. 3. [Definicje]

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

2) budynku — należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

2 a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym — należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;

[2] Ustawa z dn. 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj. z dnia 28 stycznia 2022 (Dz. U. z 2022 r. poz.503)

Art. 2. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

12) „działce budowlanej” — należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego;

[3] Konstytucja RP

Rozdział II — Wolności, prawa i obowiązki człowieka i obywatela

Zasady ogólne

Art. 31.

(…)

2. Każdy jest obowiązany szanować wolności i prawa innych. Nikogo nie wolno zmuszać do czynienia tego, czego prawo mu nie nakazuje.

(…)

Art. 32.

1. Wszyscy są wobec prawa równi. Wszyscy mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne.
2. Nikt nie może być dyskryminowany w życiu politycznym, społecznym lub gospodarczym z jakiejkolwiek przyczyny.

Opinia

Projekt opisany i przedstawiony w pytaniu to w zamierzeniu zespół ośmiu domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej. Budynki, tworzące dwa szeregi — po cztery domy w każdym szeregu — zaprojektowane zostały na działce budowlanej składającej się z kilku działek ewidencyjnych. Zgodnie z definicją działki budowlanej, sprecyzowaną w [2] Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jej wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej muszą spełniać wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Przedmiotowa działka budowlana posiada dostęp do drogi publicznej, w MPZP położona jest na terenie BMN 23, dla którego określone zostało przeznaczenie podstawowe — zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. MPZP nie określa rodzaju zabudowy dla projektowanych domów jednorodzinnych, co należy rozumieć jako dopuszczenie zabudowy zarówno wolnostojącej, jak i bliźniaczej, szeregowej i grupowej. W opisie projektu załączonym do pytania nie zostały zawarte informacje odnośnie spełnienia wszystkich warunków planu miejscowego (granicznej intensywności, powierzchni biologicznie czynnej, formy architektonicznej itp) — zgodność z warunkami planu, warunkami technicznymi oraz odrębnymi przepisami nie jest przedmiotem tej opinii.

Stwierdzenie, czy dany obiekt budowlany jest budynkiem oraz, czy jest budynkiem jednorodzinnym, musi odbywać się jedynie na gruncie Ustawy Prawo Budowlane, gdzie pojęcia te zostały w sposób wyczerpujący sprecyzowane.

Z przedstawionego opisu oraz rysunków wynika, że:

• zaprojektowane obiekty budowlane są budynkami w rozumieniu [1] Ustawy Prawo Budowlane: każdy z ośmiu obiektów budowlanych jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
• zaprojektowane budynki są w rozumieniu [1] Ustawy Prawo Budowlane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej, każdy z nich stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość (budynki nie posiadają wspólnych ścian, każdy ma niezależne fundamenty), w każdym z budynków zaprojektowano, zgodnie z zapisami Ustawy Prawo Budowlane, dwa lokale mieszkalne.

Należy stwierdzić, że w Decyzji Starostwa, odmawiającej zatwierdzenia projektu oraz udzielenia pozwolenia na budowę, szczegółowo opisane zostały cechy projektowanych budynków, właściwe dla budynków — i tylko dla nich — jednorodzinnych w zabudowie szeregowej. Wydaje się pochopną konkluzją pierwszej instancji, jakoby takie cechy, jak położenie projektowanych budynków na wspólnych działkach, brak granicy ewidencyjnej w bocznych ścianach poszczególnych budynków, wygląd domów (wręcz klasyczny przykład domów w zabudowie szeregowej) oraz wspólny dojazd do nich, przesądzały, że są to budynki wielorodzinne, w których jak to zostało ujęte: wprowadzono konstrukcyjnie i ekonomicznie nieuzasadnione ściany dylatacyjne, co pozwoliło stworzyć fikcję umożliwiającą nazwanie budynku wielorodzinnego budynkami jednorodzinnymi.

Zdaniem Zespołu Rzeczoznawców konkluzja ta powinna zostać zrewidowana, gdyż stanowisko zajęte w decyzji odmownej stoi w sprzeczności z zapisami Konstytucji RP, Art.31 i Art.32.

(MB)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 4 grudnia 2022 r.

Treść pytania

W przypadku, kiedy jedna działka budowlana jest podzielona w MPZP na dwa tereny o różnym przeznaczeniu (oba umożliwiające zabudowę), rozdzielone linią rozgraniczającą, czy na takiej działce istnieje możliwość usytuowania jednego budynku tak, aby znajdował się na dwóch terenach o różnym przeznaczeniu (na linii rozgraniczającej) i jednocześnie spełniał wymagania i parametry dla obu jednostek planu?

Podstawa prawna

Obowiązujący Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Opinia zespołu rzeczoznawców

Istnieje możliwość usytuowania jednego budynku na działce budowlanej, która podzielona jest w MPZP linią rozgraniczającą na dwa tereny o różnym przeznaczeniu (oba umożliwiające zabudowę) w taki sposób, aby linia rozgraniczająca tereny przebiegała przez budynek. Warunkiem takiej lokalizacji jest spełnienie wymagań i parametrów obowiązujących dla obu terenów planu.

W takim przypadku należy w części budynku i zagospodarowania znajdujących się w granicach danego terenu planu bardzo dokładnie spełnić podstawowe wymogi (takie jak np. przeznaczenie terenu, linie rozgraniczające itp.) oraz wszystkie wymagane wskaźniki (np. intensywność zabudowy, wysokość zabudowy, wymagany teren biologicznie czynny itp.) obowiązujące dla tego terenu planu.

W zakresie pozostałych wymogów obu terenów planu, które nie są tak precyzyjne, należy zastosować interpretacje, które pozwolą stworzyć optymalne rozwiązania w celu harmonijnego zaprojektowania całości budynku i zagospodarowania. Interpretacje te nie mogą naruszać ustaleń żadnego z terenów.

Z racji tego, że na działce położonej w granicach obowiązywania dwóch różnych terenów MPZP (posiadających różne wymogi i parametry), projektowany jest jeden budynek – szczegółowe zaprojektowanie tego budynku będzie mniej lub bardziej skomplikowane. Rozwiązania projektowe wynikać będą z drobiazgowej analizy porównawczej wymogów i wskaźników obu terenów MPZP.

(KS)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 8 maja 2020

Treść zapytania

Zwracam się z prośbą o stwierdzenie zgodności z obowiązującymi przepisami wymagania do uzupełnienia dokumentacji projektowej, nałożonego w postanowieniu wysłanym przez Organ AAB. Proszę o opinię czy wymaganie nałożone w postanowieniu, w świetle opisanej poniżej sytuacji — jest zgodne z obowiązującymi przepisami prawa oraz przytoczonymi definicjami z obowiązującego MPZP.

Opis sytuacji:

Zaprojektowano budynek mieszkalny wielorodzinny, z garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami parkingowymi przy budynku.
Łączny bilans zaprojektowanych miejsc parkingowych jest zgodny z wymaganiami określonymi w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego i wynosi łącznie 81 MP (z czego 61 MP znajduje się w garażu podziemnym i 20MP na poziomie terenu przy budynku.)

Zgodnie z wymaganiami obowiązującego na działce Planu Miejscowego — 4% ogółu zaprojektowanych miejsc parkingowych mają stanowić stanowiska postojowe dla pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową. Dodatkowo Plan Miejscowy definiuje pojęcie miejsca dla pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową jako:

„miejsce postojowe dla pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową — miejsce postojowe spełniające wszystkie wymogi przepisów odrębnych dotyczących miejsca postojowego dla osób niepełnosprawnych, zlokalizowane w częściach wspólnych nieruchomości na poziomie terenu lub w budynku na kondygnacjach dostępnych dla osób niepełnosprawnych. Miejsca na poziomie terenu należy lokalizować w sposób umożliwiający osobom niepełnosprawnym najdogodniejszy dostęp do budynku: na styku z utwardzonym dojściem (o odpowiednim pochyleniu) lub dojazdem do wejścia zapewniającego osobom niepełnosprawnym dostęp do budynku, w miejscu zapewniającym najkrótszą drogę do tego wejścia;”

W związku z powyższym w ramach 20 MP zaprojektowanych na poziomie terenu przy budynku — 4 miejsca są przeznaczono dla osób niepełnosprawnych. W garażu podziemnym — zaprojektowano tylko i wyłącznie zwykłe miejsca parkingowe (bez niepełnosprawnych). Budynek wyposażony jest w windy zapewniające dostęp dla osób niepełnosprawnych na wszystkie kondygnacje budynku, w tym do kondygnacji podziemnej — z halą garażową.

Wydział Architektury, w postanowieniu do uzupełnienia dokumentacji nałożył obowiązek, cytat:

„W garażu należy przewidzieć stanowiska postojowe dla samochodów osobowych z których mogą korzystać osoby niepełnosprawne i które spełniają warunki określone w §104 ust. 4 — zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 4 ustawy Prawo budowlane w związku z §54 ust. 2 (w związku z zapewnieniem osobom niepełnosprawnym dostępu do garażu podziemnego, należy przewidzieć miejsca postojowe dostosowane do potrzeb tych osób)”.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. 2017. 1073 t.j.):

Art. 15.
2. W planie miejscowym określa się obowiązkowo […]

6) zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową i sposób ich realizacji […]

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (stan prawny na 1 stycznia 2018 r.)

§ 54. [Dźwigi osobowe]

2. W budynku mieszkalnym wielorodzinnym […] wyposażanym w dźwigi, należy zapewnić dojazd z poziomu terenu i dostęp na wszystkie kondygnacje użytkowe osobom niepełnosprawnym

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Dz. U. 1994 Nr 89 poz. 414 z późn. zm.:

Art. 35.
1. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, oraz zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

[…]

Opinia Zespołu Rzeczoznawców

Artykuł 15 ust.2. Ustawy o planowaniu przestrzennym sformułował zasady określania ilości miejsc do parkowania w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. W mpzp ma zostać określona minimalna ilość miejsc do parkowania, w tej ilości znaleźć się muszą miejsca dla osób niepełnosprawnych (dla pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową). Plan ma za zadanie również określić sposób realizacji miejsc postojowych.

Plan miejscowy, na podstawie którego wykonany został projekt budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz miejscami parkingowymi przy budynku, określił bardzo precyzyjnie zarówno ilość miejsc postojowych dla pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową jak i ich usytuowanie (czego w wielu innych planach miejscowych się nie znajdzie — np. w krakowskim MPZP „Łobzów-Rejon ulic Łokietka i Wrocławskiej”, Uchwała nr XCIV2465/18 z dnia 7. lutego 2018 r., mamy tajemnicze określenie „stanowiska na kartę parkingową”, nie jest doprecyzowane co takie określenie znaczy i gdzie mają się te „stanowiska na kartę parkingową” znaleźć). Takie stanowiska postojowe, zgodnie z zapisem przedmiotowego planu, mają znaleźć się „[…] w częściach wspólnych nieruchomości na poziomie terenu lub w budynku na kondygnacjach dostępnych dla osób niepełnosprawnych […]”.

Zaprojektowano stanowiska na kartę parkingową w ilości i w lokalizacji zgodnej z MPZP, na poziomie terenu, przy budynku.

MPZP nie zobligował projektanta do zapewnienia miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych akurat w garażu podziemnym, jak uważa Wydział Architektury, domagając się uzupełnienia dokumentacji. Owszem, warunki techniczne nakazują „[…] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym wyposażanym w dźwigi, […] zapewnić dojazd z poziomu terenu i dostęp na wszystkie kondygnacje użytkowe osobom niepełnosprawnym […]”, a zatem również na kondygnację podziemną z garażem. Zapewnienie dostępu do garażu nie oznacza obowiązku zaprojektowania miejsc postojowych dla osoby niepełnosprawnej właśnie w garażu, skoro zostały zaprojektowane na terenie. Podobnie: zapewnienie dostępu do wszystkich kondygnacji nadziemnych nie oznacza obowiązku zaprojektowania na każdej z tych kondygnacji ani miejsc postojowych ani też mieszkań przystosowanych do potrzeb osób niepełnosprawnych. Taka wykładnia przepisów byłaby nieuprawnionym ich rozszerzeniem.

Na koniec należy stwierdzić, że sprawdzanie struktury miejsc postojowych w garażu podziemnym nie mieści się w określonych w Art. 35 ust. 1 pkt 1,2 i 3 Prawa budowlanego kompetencjach Wydziału Architektury.

 
(MB)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 07 marca 2020 r.

Treść zapytania

Czy zasięg strefy technicznej od wałów przeciwpowodziowych (obejmujący pasy terenu położone w odległości 50 m od strony odpowietrzanej stopy wału) należy nanosić na mapę do celów projektowych w rzeczywistej pomierzonej odległości czy zgodnie z rysunkiem MPZP?

W planie miejscowym w Krakowie „Płaszów-Rybitwy” jest zapis (par 4 ust 7), iż strefa 50 m od stopy wału jest elementem ustaleń rysunku planu. W rysunku planu miejscowego strefa techniczna sięga 10 m dalej niż rzeczywista odległość od stopy.

Podstawa prawna

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym — Dz.U.2018.0.1945 t.j. — Ustawa z dd. 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Art.14. (…) plan jako akt prawa miejscowego

1. W celu ustalenia przeznaczenia terenów (…) rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…)

8. Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202; zm.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1276 i poz. 1496.)

Art. 35 ust. 1 .

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

3. Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie (Dz. U. z 1995 r. Nr 25, poz. 133)

§ 6 ust. 1

Treść mapy do celów projektowych, poza elementami stanowiącymi treść mapy zasadniczej łącznie z granicami władania (własności) nieruchomości (działek), powinna zawierać:

1) opracowane geodezyjnie linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, linie zabudowy oraz osie ulic, dróg itp., jeżeli zostały ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu,

[...]

3) usytuowanie innych obiektów i szczegółów wskazanych przez projektanta, zgodnie z celem wykonywanej pracy. 

4. UCHWAŁA NR LXI/859/12 RADY MIASTA KRAKOWA z dnia 21 listopada 2012 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru,,Płaszów-Rybitwy”

§ 4.7.Elementy ustaleń rysunku planu:

[…]

5) strefa techniczna od wałów przeciwpowodziowych — obejmująca pasy terenu położone w odległości 50 m od strony odpowietrznej stopy wału.

Opinia Zespołu Rzeczoznawców

Pierwsza i druga z cytowanych regulacji określają konieczność zgodności z zapisami właściwego planu miejscowego projektu budowlanego, przedkładanego urzędowi do zatwierdzenia.

Integralną częścią każdego MPZP jest rysunek planu, na którym w sposób graficzny przedstawione są ustalenia zawarte w tekście planu. Często problematyczne jest,,ręczne” przenoszenie przez projektanta informacji z rysunku planu na projekt zagospodarowania terenu.

Projektant, zamawiając mapę do celów projektowych, ma prawo — zgodnie z trzecią cytowaną regulacją (Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych)- wymagać od sporządzającego mapę geodety naniesienia ustaleń planu, takich jak linie rozgraniczające obszary, linie zabudowy. Standardowo geodeta nanosi informacje udostępnione numerycznie. Jeśli nawet wyznaczenie na mapie zasadniczej pasa strefy technicznej nie mieści się w zapisach punktu 1 § 6 ust. 1, można uznać, że dotyczy go punkt 3 tego paragrafu (,, inne obiekty i szczegóły wskazane przez projektanta”). Geodeta kalibruje wówczas planszę i rysuje to, co potrzebne jest projektantowi, robi to w sposób maksymalnie precyzyjny.

Odnosząc się do zadanego pytania i do konkretnego planu, należy stwierdzić, ze przedmiotowa linia wyznaczona na rysunku planu, niezależnie od części opisowej, jest obowiązująca i najlepiej będzie, jeśli zgodnie z powyższymi wyjaśnieniami naniesie ją geodeta. Autor opinii pokusił się jednak o - w miarę ograniczonych do komputera możliwości — sprawdzenie rozbieżności zasygnalizowanej w nadesłanym pytaniu. I tak, na ile pomiar na rysunku pobranym z portalu miejskiego jest precyzyjny, wydaje się, że strefa techniczna została wyznaczona w odległości zapisanej w tekście planu, czyli pięćdziesiąt metrów od zaznaczonej na mapie podstawy skarpy (jeśli tak rozumieć,,odpowietrzną stopę wału”). Ilustruje to załączony poniżej fragment rysunku planu, wyskalowany na podstawie widocznej siatki krzyży.

(MB)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 31 stycznia 2020 r.

Treść zapytania

Temat: Budowa toalety dla osób niepełnosprawnych w budynku szkoły.

Czy budowa w/w nowego pomieszczenia sanitarnego (toaleta dla osób niepełnosprawnych) wewnątrz budynku, wymaga zmiany sposobu użytkowania, a tym samym uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i mapy do celów projektowych?

Podstawa prawna

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003r.(Dz. U. z 2018r. poz. 1945 z późn. zm.)

Ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca z 1994r.(Dz.U.2017.0.1332)

Opinia

Zgodnie z art. 50 ust. 2 pkt 1, 2 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Cyt.„Nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego roboty budowlane:

1) polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej i nie naruszają ustaleń planu miejscowego, a w przypadku jego braku — nie oddziałują szkodliwie na środowisko oraz nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo

2) niewymagające pozwolenia na budowę”.

Zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 1aa, ust. 4 pkt 1,2 Ustawy Prawo budowlane:

Cyt.„2. Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na:

1aa) przebudowie budynków, innych niż budynki, o których mowa w ust. 1, z wyłączeniem ich przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, a także z wyłączeniem przebudowy, której projekt budowlany wymaga uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej.

4. Roboty budowlane, o których mowa w ust. 1 i 2, wykonywane:

1) przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków — wymagają pozwolenia na budowę,

2) na obszarze wpisanym do rejestru zabytków — wymagają dokonania zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 ust. 1 — przy czym do wniosku o pozwolenie na budowę oraz do zgłoszenia należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Budowa nowego pomieszczenia sanitarnego dla osób niepełnosprawnych w istniejącym budynku użyteczności publicznej — szkoły dot. robót budowlanych wewnątrz budynku, niezmieniających istniejącego zagospodarowania działki oraz użytkowania obiektu, zatem uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest wymagane.

Kwestia ewentualnego uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenia winna nastąpić po uprzedniej analizie i sprawdzeniu, czy zakres projektowanych robót oraz obiekt, w którym te roboty będą wykonywane nie naruszają w.w. zapisów art. 29 Ustawy Prawo Budowlane.

(EK)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 29 listopada 2019 r.

Dotyczy

Połączenia działki budowlanej z drogą publiczną planowanym dojazdem o szerokości 3 m, w kontekście wymogu Starostwa Powiatowego doprowadzenia do ww. działki budowlanej, na której projektowany jest budynek jednorodzinny, dojścia z funkcją dojazdu o szerokości minimum 4,5 m. Rozpatrywany jest tu przypadek, w którym dostęp z działki inwestora do drogi publicznej odbywa się drogą wewnętrzną, po służebności gruntowej ustanowionej na działce nie będącej własnością inwestora, a droga publiczna ma szerokość mniejszą niż 4,5 m wymagane przez Starostwo Powiatowe dla powyższego dojazdu. Autor pytania nie sprecyzował, jakiej kategorii jest droga publiczna do której ma być zapewniony dostęp.

Pytanie nr 1 z dnia 15.06.2019 r.:

Czy warunek z § 14 ust. 1 WT można uważać za spełniony, zakładając, że do budynku doprowadzony będzie dojazd o szerokości 3 m, a nie dojście łączone z dojazdem? Czy słuszny jest wymóg Starostwa Powiatowego żądającego dojścia z funkcją dojazdu o szerokości minimum 4,5 m?

Pytanie nr 2 z dnia 15.04.2021 r. do Opinii nr ZR 124 z dnia 15.06.2019 r.

Chciałbym zapytać o zaprojektowanie dojazdu i dojścia jako dwóch niezależnych ciągów komunikacyjnych na wewnętrznej drodze dojazdowej do budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Droga wewnętrzna łączy działkę budowlaną z drogą gminną niepubliczną. Dlaczego wskazują Państwo (w opinii ZR 124) 1,5 m jako minimalną szerokość dojścia? Który przepis na to wskazuje?

Stan prawny — aktualizacja na dzień 29.04.2021 r.:

[1] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 w sprawie warunków technicznych, jakim winny odpowiadać budynki i ich usytuowanie — z dnia 8 kwietnia 2019 r. (Dz.U. z 2019 r. poz. 1065 z późniejszymi zmianami).

Rozdział 2 Dojścia i dojazdy § 14.1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.

Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.
Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.

[…] § 15. 1. Szerokość, promienie łuków dojazdów, nachylenie podłużne i poprzeczne oraz nośność nawierzchni należy dostosować do wymiarów gabarytowych, ciężaru całkowitego i warunków ruchu pojazdów, których dojazd do działki budowlanej i budynku jest konieczny ze względu na ich przeznaczenie, zgodnie z warunkami określonymi w przepisach odrębnych.

Dojścia służące równocześnie do ruchu pojazdów gospodarczych i uprzywilejowanych o masie całkowitej do 2,5 tony powinny mieć nawierzchnię o nośności co najmniej dostosowanej do masy tych pojazdów.

16.1. Do wejść do budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej powinny być doprowadzone od dojść i dojazdów, o których mowa w § 14 ust. 1 i 3 utwardzone dojścia o szerokości minimalnej 1,5 m, przy czym co najmniej jedno dojście powinno zapewniać osobom niepełnosprawnym dostęp do całego budynku lub tych jego części, z których osoby te mogą korzystać.

[2] Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. - tekst jednolity z dn. 06.02.2020 r. (Dz.U. 2020, poz. 293)

Art. 2.

12) „działce budowlanej” - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie
w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego;

[…] 14) „dostępie do drogi publicznej” — należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej;

[3] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 29 sierpnia 2019 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r. poz. 1643)

Art. 44:

2. Szerokość chodnika usytuowanego bezpośrednio przy jezdni, pasie postojowym lub zatoce postojowej nie powinna być mniejsza niż 2,00 m, a w przypadku przebudowy drogi, wyłącznie w miejscu występowania przeszkody, dopuszcza się zmniejszenie tej szerokości do 1,25 m.

[…] 4. Szerokość chodnika nieusytuowanego bezpośrednio przy jezdni, pasie postojowym lub zatoce postojowej nie powinna być mniejsza niż 1,5 m, a w przypadku przebudowy drogi, wyłącznie w miejscu występowania przeszkody, dopuszcza się zmniejszenie tej szerokości do 1,0 m.

Odpowiedź na pytanie nr 1

W odpowiedzi na pytanie dotyczące wymaganej szerokości drogi niepublicznej, umożliwiającej dostęp działki budowlanej do drogi publicznej, zgodnie z § 14 ust. 1 Rozporządzenia MI [1], przy wykonaniu drogi dojazdowej o szerokości 3 m, spełniony jest wymóg minimalnej szerokości drogi dojazdowej zapewniającej dojazd z działki budowlanej do drogi publicznej. Komunikacja piesza
i komunikacja kołowa zostały w § 14 ust. 1 Rozporządzenia MI [1] potraktowane jako dwie odrębne funkcje. Przepisy dotyczące dostępu zabudowy jednorodzinnej do drogi publicznej są niejednoznaczne i wymagają działań legislacyjnych. Ponadto w § 15 ust. 1 i ust. 2 Rozporządzenia MI [1] w pojawia się zastrzeżenie dotyczące szerokości i innych parametrów drogi które należy dostosować do przewidywanego ruchu pojazdów na tej drodze.

Odpowiedź na pytanie nr 2

Możliwość zaprojektowania dojazdu i dojścia jako dwóch niezależnych ciągów komunikacyjnych wynika z Rozporządzenia MI [1], które nie zastrzega konieczności łączenia obu ruchów, a jedynie w wypadku oddzielenia wymaga wykonania samodzielnej jezdni dla ruchu kołowego o szerokości min. 3 m (MI [1] § 14 ust. 1) cyt.: „Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m”.

W § 16. ust. 1. Rozporządzenia MI [1] mowa jest o utwardzonym dojściu o szerokości 1,5 m prowadzącym od dojść i dojazdów (wymaganym wyłącznie dla budynku wielorodzinnego, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej).

Przez analogię do wymagań stawianych dla dróg publicznych rekomendujemy stosowanie min. 1,5 m szerokości dojścia, z dopuszczeniem zmniejszenia szerokości chodnika do 1 m jedynie incydentalnie, w miejscu występowania przeszkody. (Rozporządzenie MI [3] § 44 ust. 4.).

Informujemy, że w drugiej części pytania zacytowano fragment Opinii Wydziału Architektury i Urbanistyki UMK zamieszczonej na stronie Biuletynu Informacji Publicznej w zakładce Warsztaty dla Inwestorów „Zagadnienie nr 4: Wymiary dojścia dla projektowanej zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej”. Sugerujemy skierowanie pytania do autora tego opracowania. https://www.bip.krakow.pl/?dok_id=66449

Podsumowanie

Wymóg minimalnej łącznej szerokości 4,5 m dla dojścia i dojazdu zorganizowanego w formie wydzielonej jezdni o szerokości 3 m i dojścia pieszego o szerokości 1,5 m obowiązuje w odniesieniu dla połączenia z drogą publiczną budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej. Dla budynków pozostałych w tym domów jednorodzinnych jest to wielkość komfortowa (optymalna) natomiast bezwzględne ograniczenie przepisowe dotyczy jedyne zapewnienia jezdni o szerokości 3 m.

Jeżeli połączenie z drogą publiczną kilku działek odbywa się bez wydzielenia jezdni, czyli w formie ciągu pieszo-jezdnego umożliwiającego ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów, wówczas wymagana szerokość takiego połączenia powinna wynosić min. 5 m.

 (K.S.)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 15 czerwca 2019 r.

Uzupełnienie 29 kwietnia 2021 r.

Treść zapytania

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w następujący sposób zdefiniowano nieprzekraczalną linię zabudowy: „należy przez to rozumieć linię, poza którą nie można sytuować nowych bądź rozbudowywanych budynków lub ich części”.

Czy możliwe jest wysunięcie poza tak zdefiniowaną linię zabudowy garażu podziemnego należącego do projektowanego budynku? Kondygnacja podziemna w całości usytuowana jest pod powierzchnią terenu i umożliwia wykonanie na jej stropie warstwy jezdne drogi wewnętrznej, a także zrealizowanie powierzchni biologicznie czynnej i naturalną wegetację roślin.

W odpowiedzi przedstawiamy nasze stanowisko

Linia zabudowy jest terminem z zakresu planowania przestrzennego ustalanym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Podobnie jak powierzchnia zabudowy, nieprzekraczalna linia zabudowy, jak i obowiązująca linia zabudowy są parametrami urbanistycznym i nie należy odnosić ich do obiektów podziemnych i podziemnych części budynków, chyba że wymóg taki został jednoznacznie określony.

Stan prawny

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [Dz. U. 2017. 1073 t.j.)

Art. 1. 1. Ustawa określa:

1) zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,

2) zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy — przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

2. W planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza:

1) wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury;

2) walory architektoniczne i krajobrazowe;

[...]

Art. 2. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

„ładzie przestrzennym” ? należy przez to rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne;

Opinia

Z przytoczonych przepisów wynika, że planowanie przestrzenne to dbanie o przestrzeń, tj. wszystko, co zlokalizowane jest na powierzchni ziemi i ponad nią. Części podziemnie nie wywierają bezpośredniego wpływu na ład przestrzenny.

Zgodnie z § 2 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 nr 164 poz. 1588), „ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o: cechach zabudowy i zagospodarowania terenu — należy przez to rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu”. W §4 ust. 1

Rozporządzenie określa sposób wyznaczenia linii zabudowy: „obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich”. Z powyższego wynika, że linia zabudowy odnosi się do obiektów nadziemnych i tak powinna być rozumiana.

Art 4. Prawa Budowlanego definiuje jedno z podstawowych praw tj. zasadę wolności budowlanej, która przyznaje każdemu, kto wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, pod warunkiem zgodności zamierzenia z przepisami. Z tego względu ingerencja administracji architektoniczno — budowlanej w procesy inwestycyjno — budowlane, powinna być precyzyjnie i w sposób wyczerpujący określona w przepisach prawa, tak aby poza tym uregulowanym zakresem inwestor mógł swobodnie kształtować procesy budowlane. Wykładnia przepisów w jakikolwiek sposób ograniczających podstawową zasadę wolności budowlanej powinna być ścisła a wszelkie wątpliwości powinny być rozstrzygane na korzyść inwestora. Skoro więc obowiązujące przepisy, w tym ustalenia miejscowego planu nie wprowadzają zakazu sytuowania części podziemnej budynku poza linią zabudowy, to nie ma podstaw, aby narzucać inwestorowi tego rodzaju ograniczenie.

Przedmiotowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w definicji nieprzekraczalnej linii zabudowy nie odnosi się bezpośrednio do podziemnych kondygnacji budynku i nie ogranicza możliwości ich sytuowania.

Wobec powyższego wysunięcie poza nieprzekraczalną linię zabudowy kondygnacji podziemnej w całości usytuowanej pod powierzchnią terenu i umożliwiającej wykonanie na jej stropie warstw drogowych czy powierzchni biologicznie czynnej jest dopuszczalne.

Nie ma podstaw w tym wypadku, by ograniczenia wprowadzone nieprzekraczalną linią zabudowy traktować rozszerzająco na części podziemne budynku. Mogłoby to bowiem doprowadzić do innych ograniczeń jak np. formowania fundamentów czy elementów infrastruktury.

(P.C.)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.